Arealplaner
En arealplan gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes eller hva slags bebyggelse som kan tillates.
Hva er en arealplan?
En arealplan består av et plankart, og vanligvis også planbestemmelser. Det finnes ulike typer arealplaner og din eiendom kan være berørt av flere.
- Plankartet viser hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler, osv. skal ligge.
- Bestemmelsene utfyller plankartet og definerer nærmere hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares, osv. Ofte inneholder bestemmelsene også regler om hva som må være på plass, som for eksempel en mer detaljert plan eller opparbeidelse av vei eller lekeplass, før man kan få lov til å bygge.
En arealplan er rettslig bindende for arealbruken i området. Dette betyr at den må følges.
Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil altså arealplanen(e) gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.
Det finnes flere typer arealplaner:
* Kommuneplan
Kommuneplanen er kommunens overordnede plan og vedtas av kommunestyret. Planen består av en samfunnsdel og en arealdel. Samfunnsdelen beskriver kommunens utfordringer, og hvilke strategier som skal legges til grunn for å møte disse. Kommuneplanens arealdel avklarer hvilke områder som kan bygges ut, og hvilke forutsetninger som ligger til grunn for utvikling av områdene. Kommuneplanens arealdel er rettslig bindende for alle arbeid og tiltak som omfattes av loven.
* Kommunedelplan
En kommunedelplan er - som en kommuneplan - en overordnet plan, men på et noe mer detaljert nivå. En kommunedelplan kan for eksempel være en mer detaljert utdyping for et geografisk område eller et bestemt tema med tilhørende kartdel og bestemmelser. I Åsnes kommune har vi kommunedelplan for klima og energi.
* Reguleringsplan
En reguleringsplan er en mer detaljert arealplan. Reguleringsplanen angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser for en avgrenset del av kommunen. Det skal utarbeides reguleringsplaner der overordnede planer krever det eller før gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, jf. PBL § 12-1. En reguleringsplan er også i mange tilfelle nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, herunder ved eventuell ekspropriasjon.
Det kan utformes to typer reguleringsplaner:
- Områderegulering benyttes der det er behov for mer områdevise avklaringer av arealbruken. Områdereguleringer utarbeides normalt av kommunen.
- Detaljregulering er planformen for private aktørers forslagsrett og benyttes for gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak. Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer/reguleringsplaner.
Hvordan foregår planarbeidet?
Når det skal utarbeides reguleringsplan for et område, stiller plan- og bygningsloven krav til hvordan dette skal foregå. Den som skal utarbeide forslag til en reguleringsplan (forslagsstiller) må være fagkyndig. Forslagsstiller finner føringer for planarbeidet i kommuneplanens bestemmelser §§ 2.2 og 3.1
Dersom det er behov for regulering eller omregulering av din eiendom før videre utvikling av eiendommen, må du knytte til deg en profesjonell forslagsstiller.
Behandlingstid
Behandlingstiden for en reguleringsplan avhenger av sakens kompleksitet og størrelse. Når det sendes inn et privat planforslag, har kommunen en frist på 12 uker på å førstegangsbehandle planforslaget. Fristen løper når planforslaget er komplett innsendt. Mange reguleringssaker kan være kontroversielle; politisk, i forhold til overordnete myndigheter, nabolag eller ulike interessegrupper. Slike saker kan derfor ofte ta lengre tid.
Ved sluttbehandling må kommunestyret treffe vedtak senest tolv uker etter at planforslaget er ferdigbehandlet.
Vanlige faser i en planprosess:
Planinitiativ
Den som har planer (forslagsstiller) om å fremme en reguleringsplan må sende inn et planinitiativ og anmodning om oppstartsmøte til kommunen med aktuelle opplysninger om planen, jf. Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering § 1.
Oppstartsmøte
Før planarbeidet starter opp må forslagsstiller ha et møte med kommunens planavdeling om planarbeidet. I oppstartsmøtet gir kommunen eventuelt tillatelse til å sette i gang regulering, og det gis rammer og føringer for planarbeidet og skriver møtereferat.
Varsling
Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeid. Dette gjøres ved kunngjøring i avis og gjennom elektroniske medier, samt ved å tilskrive aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer.
Planforslag
Forslagsstiller utarbeider et planforslag på bakgrunn av rammer og føringer fra oss, og innspill til planarbeidet som har kommet i forbindelse med varslingen. Forslaget består minimum av et plankart, bestemmelser, planbeskrivelse og ROS-analyse.Det stilles spesielle krav til materialets innhold og kvalitet.
Planforslaget sendes inn til planavdeling, som gjennomgår det innsendte materialet og forbereder saken for 1. gangsbehandling.
Førstegangsbehandling
Ved førstegangsbehandlingen tas det stilling til det konkrete forslaget til reguleringsplan og om dette skal legges ut til offentlig ettersyn eller ikke. I tillegg til plandokumentene utarbeides det en saksutredning som beskriver planforslaget.
Offentlig ettersyn (høring)
I høringsperioden blir alle berørte varslet, og kan komme med innspill til planen.
Annengangsbehandling/Vedtak
Når høringsfristen har gått ut, forberedes ny behandling av planforslaget i Planutvalget, før saken går til Kommunestyret for vedtak.
Gjennom en vedtatt reguleringsplan blir arealbruken gjort bindende for den enkelte grunneier.
Den politiske behandlingen av planer kan følges via den politiske møtekalenderen.
Kunngjøring av vedtatt reguleringsplan og klagemulighet
Når en reguleringsplan er vedtatt, blir dette kunngjort ved annonse i lokalaviser og på kommunens hjemmeside. Direkte berørte blir varslet med brev. Du har anledning til å klage på vedtaket.
Endring av arealplaner
En reguleringsplan er gyldig til den blir erstattet av en ny plan eller blir opphevet. Dersom du ønsker å endre en vedtatt reguleringsplan, må man søke om dette til kommunen. Den som skal utarbeide forslag til en reguleringsplan (forslagsstiller) må være fagkyndig.
- Større endringer behandles som ordinær reguleringsprosess.
- Mindre endringer som er i samsvar med hovedtrekkene i reguleringsplanen, behandles etter plan- og bygningsloven § 12-14.
Mindre endringer av reguleringsplan kan behandles på en enklere måte. Dette kan gjøres «når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder».
Det må på forhånd avklares med kommunen om saken kan tas som en mindre endring av gjeldende reguleringsplan. Grensegangen mellom ordinær prosess og mindre endring er et skjønnsspørsmål som vurderes og fastsettes av kommunen i hvert enkelt tilfelle.
Ved søknad om mindre endring skal det minimum foreligge et manuskart som viser endringen, ev. endrede reguleringsbestemmelser og en beskrivelse av endringen og begrunnelse og ev. virkninger. Grunneiere, naboer og andre som kan bli berørt varsles normalt av forslagsstiller som oppsummerer og kommenterer uttalelsene som vedlegges oversendelsen til kommunen.
Endring av kommuneplanens arealdel
Hvert 4. år skal det lages kommunal planstrategi. Gjennom denne skal kommunen ta stilling til om kommuneplanen skal revideres eller videreføres uten endringer.
Dispensasjon fra arealplan
Det foreligger en arealplan for alle eiendommer i kommunen. Dette kan være både overordnet kommuneplan og lokal reguleringsplan. Planene viser hvordan eiendommen din kan utnyttes, og er juridisk bindende. Hvis du ønsker å bygge noe annet enn det arealplanene legger opp til, må du derfor søke om dispensasjon eller om endring av plan.
Dispensasjon er unntaket
Alle arealplaner har vært gjennom en lang politisk prosess med overordnet planlegging av området, med medvirkningsmuligheter for aktører som har interesse i planen som f.eks. naboer, organisasjoner og offentlige myndigheter mm. En plan skal være forutsigbar, slik at folk skal vite hva som gjelder i sitt område. Ved søknad om dispensasjon bør det vurderes om saken heller kan tas som en mindre reguleringsendring der det foreligger en vedtatt reguleringsplan fordi dette gir en varig plansituasjon og større forutsigbarhet.
Dispensasjon skal derfor bare unntaksvis benyttes.
Det kan gis dispensasjon hvis
- hensikten med arealplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og
- fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.
Slik søker du dispensasjon
Dispensasjonssøknaden skrives som et vanlig brev og legges ved sammen med nabovarsel og søknad om tiltaket. Søknaden skal si hva det dispenseres fra og inneholde en begrunnelse for dispensasjonen. Der utfallet er usikkert, kan det fremmes en ren dispensasjonssøknad før det eventuelt etter en innvilgelse av denne fremmes en søknad om tiltak.
Kommuneplanbestemmelse §2
Rettsvirkning/forholdet til andre arealplaner:
a. Der ikke annet fremgår gjelder kommuneplanen foran eldre planer som ikke er nevnt i § 2.1b. De eldre planene vil utfylle kommuneplanen der det ikke er motstrid, og på punkter der kommuneplanen er taus (bl.a. for byggegrenser og fareområder). Kommuneplanen vil overstyre utnyttelsesgraden i disse planene.
b. Kommuneplanens arealdel unntas fra rettsvirkning etter pbl. § 1-5 andre ledd for følgende planer som gjelder foran arealdelen mht arealbruk, bestemmelser og retningslinjer: Omregulering Kjølen Nedre (planid 2016005) og Områderegulering Flisa Øst, del 4 (planid 2015001)
Benytt Arealplaner.no hvis du skal finne hvilke arealplaner som gjelder for din eiendom eller du er berørt av en arealplanprosess. Her finner du gjeldende kart og bestemmelser for din eiendom og høringsdokumenter for arealplaner som er under arbeid.